"掃描二維碼，關注協會動態"
城市發展正從“增量擴張”邁向“存量提質”的關鍵階段，老舊小區改造作為城市更新的核心抓手，不僅關系到千萬居民的生活品質，更承載著優化城市功能、傳承歷史文脈的重要使命。隨著中央城市工作會議對高質量城市更新的部署，以及中央預算、超長期特別國債、專項債等多元政策性資金的落地，老舊小區改造已迎來政策紅利與實踐探索的雙重機遇期。
劃重點 01 老舊小區改造：從“補短板”到“提品質”的升級 老舊小區改造早已超越“修修補補”的初級階段，形成了“基礎類+完善類+提升類”的立體化改造體系。基礎類改造聚焦居民生活“剛需”，針對道路破損、管網老化、消防隱患等問題，開展道路硬化修復、排水管網更新、弱電“飛線”整治等工程，解決“住得安全”的基本需求；完善類改造著眼“便利提升”，通過建筑物修繕、建筑節能改造、加裝電梯、增設停車設施等，改善“住得舒適”的生活體驗；提升類改造則瞄準“品質升級”，引入社區養老、托幼、醫療等公共服務，推進智慧社區建設，打造“住得舒心”的宜居空間。 以地方實踐為例，多地在制定改造方案時，堅持“問需于民、問計于民”。通過前期調查摸底，廣泛征求居民、物業、原產權單位意見，將“加裝電梯”“增設養老服務站”等居民呼聲高的需求納入改造清單，確保改造項目真正貼合民生需求。同時，在項目實施后，建立長效管理機制，將改造后的小區納入社區治理體系，通過引入專業物業、成立業主委員會等方式，避免“改后反彈”，保障改造成果長期惠及居民。
劃重點 02 政策性資金：老舊小區改造的“資金活水” 老舊小區改造項目投資規模大、公益性強，單靠地方財政難以支撐，多元政策性資金的支持為項目推進注入了關鍵動力。目前，支持老舊小區改造的政策性資金主要包括四大類，各類資金在支持方向、申報流程上各有側重，形成了“互補聯動”的資金支持體系。 （一）中央預算內投資：聚焦公益性基礎設施 “十四五”以來，中央預算內投資重點支持城鎮老舊小區改造、地下管網更新等公益性項目。2025年，中央預算內投資進一步設立“城市更新專項”，將支持范圍從傳統的老舊小區、城中村改造，擴展至城市危舊住房、老舊街區（廠區）轉型提質，覆蓋更多城市更新場景。 在申報層面，項目需由地方發改部門牽頭組織，嚴格對照政策要求和申報指南，明確項目公益性定位、建設內容及投資規模，經層層審核篩選后納入支持范圍。支持比例則結合地方財政狀況、項目緊迫性綜合確定，例如對中西部地區、民生需求迫切的項目，支持力度會適當傾斜，確保資金用在“刀刃上”。 （二）超長期特別國債：發力地下管網改造 2024年以來，超長期特別國債將城市地下管網建設改造納入“兩重”（重大戰略、重大工程）建設支持范圍。對于老舊小區改造中涉及的排水管網更新、燃氣管道改造等地下基礎設施項目，可申請這一資金支持，破解“地下隱患”治理難題。 申報時，地方政府需結合本地老舊小區改造規劃，梳理符合“兩重”建設要求的項目，編制詳細申報材料，經省級部門審核后上報。由于超長期特別國債期限長、利率低，能有效緩解項目資金壓力，尤其適合地下管網這類投資回收周期長的項目，為老舊小區“地下煥新”提供長期資金保障。 （三）地方政府專項債：側重有收益配套設施 地方政府專項債聚焦“收益平衡”，支持符合條件的老舊小區改造項目中具備一定收益的配套設施建設，例如小區內的停車庫、便民商業設施等。只要項目規劃合理、預期收益能覆蓋部分成本，即可申請專項債支持，實現“以項目收益反哺改造支出”的良性循環。 申報流程中，地方財政部門會同住建、發改等部門篩選項目，編制申報書，詳細說明項目收益預測、還款計劃等核心信息，通過法定程序審批后發行。支持比例根據項目收益情況確定，通常以“不超過項目總投資的一定比例”為原則，既保障項目順利實施，又防范地方債務風險。 （四）政策性銀行信貸：提供市場化融資支持 國家開發銀行等政策性銀行，在風險可控、財務可持續的前提下，為老舊小區改造提供專項借款或信貸支持。不同于財政資金，政策性銀行貸款更注重項目的可行性與還款能力，適合有一定現金流的改造項目，例如引入社會資本參與的智慧社區建設、養老服務設施運營等。 項目申報單位需向政策性銀行提交可行性研究報告、改造方案、資金預算及還款計劃等資料，銀行通過評估項目收益、還款來源后，確定貸款額度、期限及利率。例如，部分地區的老舊小區改造項目通過“政府+社會資本+政策性銀行”模式，以未來小區物業服務收入、便民設施運營收益作為還款來源，成功獲得政策性銀行長期貸款支持。
劃重點 03 資金拼盤與社會參與：破解資金難題的關鍵 老舊小區改造資金需求龐大，單一資金渠道難以滿足，“資金拼盤”模式成為各地實踐的核心探索方向。通過整合政府資金、吸引社會資本、引導居民出資，形成“多元共治、利益共享”的資金籌措機制，為項目落地提供保障。 （一）政府資金：發揮“引導撬動”作用 政府層面通過“組合拳”整合資金：將中央預算內投資用于公益性強、無直接收益的基礎設施，如道路修復、消防設施完善；用地方政府專項債支持有收益的配套設施，如停車庫建設；超長期特別國債則重點投向地下管網改造，形成“各有側重、協同支持”的格局。例如，某城市在老舊小區改造中，中央預算內投資承擔30%的道路及消防設施費用，專項債覆蓋40%的停車庫建設成本，剩余30%通過社會資本和居民出資解決，有效分擔了資金壓力。 （二）社會資本：激活“市場活力” 吸引社會資本參與，關鍵在于打造“可盈利、可持續”的項目模式。目前，多地探索出兩種核心路徑：一是“大片區統籌平衡”模式，將多個老舊小區與周邊老舊街區、廠區改造捆綁，通過片區內商業設施、文創空間的運營收益，平衡老舊小區改造的成本。例如，某城市將3個老舊小區與1處舊廠房捆綁改造，舊廠房轉型為創意產業園區，園區租金收益用于補貼小區改造支出，實現“以豐補歉”；二是“小區內自求平衡”模式，在小區內新建或改擴建經營性設施，引入社會資本參與運營。如引入電動汽車充電樁企業，由企業投資建設充電樁，通過充電服務費獲得收益，同時為小區居民提供便利，企業則需承擔部分小區公共區域的維護費用，形成“互利共贏”。 （三）居民出資：強化“共建共享”意識 “誰受益、誰投資”是引導居民出資的核心原則。在實踐中，各地通過“合理分擔、自愿參與”的方式，鼓勵居民為改造付費。例如，加裝電梯項目中，根據居民樓層高低制定差異化出資比例，一樓居民出資較少或不出資，高樓層居民適當多出資；在社區養老、托幼設施改造中，通過“居民眾籌+政府補貼”的方式，居民出資部分費用，享受更優質的公共服務。此外，部分地區還推出“居民出資優惠政策”，如對出資居民給予物業費減免、公共設施優先使用權等，提高居民參與積極性，讓居民從“旁觀者”轉變為“參與者”，增強對改造項目的認同感與責任感。
劃重點 04 典型案例經驗做法（最新） （一）重慶市江北區塔坪片區老舊小區改造項目 1、堅持城市體檢新機制，賦能城市更新 從“住房、小區、社區”三個維度,構建“基礎+特色”雙重體檢指標體系,精準診斷城市“病因病點”,結合居民滿意度調查,建立涵蓋土地、建筑、文化資源等12類城市更新體檢數據庫,摸清城市現狀問題及更新資源本底,同步搭建城市更新信息平臺,實現全量全樣的動態數據匯集。堅持“邊檢邊改”,將居民改造意愿最強、呼聲最高的飛線下地、隱患消除、雨污分流等事項作為主攻方向,經居民同意后推進實施,推動住宅改造、小微活動廣場建設、社區食堂配建等多項更新措施,滾動編制更新任務清單,以項目化的方式,建檔立項,逐個逐片掛圖銷號,助推城市更新項目轉化生成。 2、探索物業模式新改革，實現長效治理 針對老舊小區邊界模糊、與市政環境密不可分的普遍現狀,改革優化管理范圍,將住宅、社區商業、市政道路、街區納入“大物業”范疇,引入物業服務公司打造“街區物業”模式,依托智慧物業系統提供集約化服務,涵蓋市容環衛、綠化管護、停車管理、底商運營等新增管理服務事項,通過經營性空間利用、智慧停車管理、24小時社區熱線服務,在不增加財政負擔的同時實現物業公司正常運營,增強物業團隊的自我“造血”能力。推動智慧物業與城市運行管理平臺一體化,整合家政保潔、養老托育等社區到家服務,鏈接社區周邊生活性服務業資源,建設社區智能感知設施,打破小區與街區服務的壁壘,不留死角盲區,確保物業全覆蓋,實現精細化長效治理。 3、推動飛線整治新路徑，確保有序實施 采用摸清問題、精準施策、改革創新、建章立制“四步工作法”,破解飛線頑疾,成立整治專班,協調群眾工作,協同相關部門和通信運營商,實施“室外飛線下地、樓道飛線進盒”改造,包括建設完整的地下通信管道、建設統一的多網合一系統、拆除回收廢舊線纜“三步走”,組建工程技術組下沉一線提供伴隨式服務,確保方案有序實施。 4、建立底商整治新規則，促進商住融合 對社區閑置土地、資產進行全面調查摸底,吸引社會資本參與后續可運營資產的改造工作,推動商住一體化共享發展。新舊街區交融,一店一策整治提升原有業態,引導無證店鋪合法經營,對擾民問題責令整改。跨部門改革審核制度,聯動采用“備案制”審核“住改商”新機制。禁止重油重煙產業入駐,運用柔性精細的管理手法,以嚴格準入機制確保社區業態符合片區定位、群眾意愿,實現創業者、居民和消費者的三贏。 （二）北京市平谷區南小區等老舊小區綜合整治項目 1、堅持“民生為大”，構建多方共商共建新格局 以黨建為引領,政府、社會資本、居民組成“三方協商”,以居民需求為導向,堅持“自下而上、以需定項、補齊短板”原則,街道、社區聯合社會企業挨家挨戶征求居民意見,根據居民反饋形成改造方案,確保項目設計貼近民生需求,如引入居民急需的便民生鮮超市、補充缺乏的體育健身場所等,真正做到以群眾為中心。 2、加強統籌規劃，踐行跨區域集約發展新策略 串聯分散小區,打破單一小區改造局限,將濱河街道的南小區、平谷鎮的城隍廟小區等5個分散小區納入改造范圍,同步實施各類基礎設施、公共空間改造,避免重復施工、提高改造效率,提升整個區域基礎設施的協調性和一致性。盤活存量資源,將南小區鍋爐房改造為公共服務設施,引入超市、體育館、專業養老服務機構等,滿足小區及周邊居民的購物、健身、文娛、托幼養老等多樣化需求,實現區域公共服務設施共建共享。 3、引入社會資本，推進一體化運作新模式 采用“投資+設計+建設+運營”的一體化城市更新模式,形成“整體授權、分步實施、多點盈利”的市場化運作體系,充分發揮政府資金的引導作用,最大程度提升社會資本參與度,社會資本投資占比達33%,提高了改造效率和城市更新項目的可持續性,對于激發區域活力、拉動投資起到積極作用。 4、精準對接需求，激活區域經濟發展新動能 采用“策劃先行+招商先行”運營思路,啟動設計方案前,提前多次走訪屬地辦事處、小區及周邊百姓,將社區短板、居民需求作為項目策劃定位的“指南針”和“方向盤”,指導設計單位圍繞功能定位開展建筑設計,最大限度避免重復拆改、裝修浪費等情況。提前預熱招商工作,會同屬地辦事處充分考察擬引入企業,順利引進品牌企業落地平谷區,開工前,已有超50%的可經營面積按照前期策劃定位達成合作意向,實現運營閉環,確保經濟效益與社會效益雙提升。 （三）上海市徐匯區金牛花苑老舊小區改造項目 1、溝通居民意見，協同共建共治 依托黨建平臺,建立小區“三駕馬車”協商機制。區房管局協同街道成立項目組,開展便民服務咨詢活動,確保居民訴求納入加裝電梯與樓道改造內容中。為開展加裝電梯工作,成立臨時黨支部,引導居民黨員加入加梯三人小組,積極宣傳政策、及時處置問題,除申請使用上海市既有多層住宅加裝電梯政府補貼資金(加梯施工金額的40%,最高不超過28萬元,市、區兩級各補貼50%)外,引導居民根據所在樓層確定分擔比例出資建設。為開展強電入地施工,區房管局和街道統籌協調臨時停車點,小區黨總支和物業公司逐戶上門與車主溝通,兩天內基本完成小區430輛機動車的移車工作。為緩解小區物業運營壓力,物業公司根據第三方專業評估報告,向業委會提交《調整物業費標準申請》,居委會、業委會通過多渠道摸底,聽取居民意見建議,決定將服務收費標準由0.8元/平方米上調至1元/平方米,在業主大會獲業主支持超83%,保障了更好的物業服務。 2、關懷居民生活，增進民生福祉 精細化施工,樓道內鋪設防滑地磚、增加木質樓梯扶手,增設方通吊頂并將原本雜亂的管道藏入其中,更換老舊鋼窗并加裝防護欄桿,以細節體現人文關懷。為管理維護好更新成果,小區物業增加保潔、安保人員,將樓道保潔由“掃地”升級為“拖地”,在迷你花園等區域增設“寵物便便箱”,為養犬居民提供方便,共建美好居住環境。物業公司建立“滿意物業”志愿者服務隊,開展敬老扶貧幫扶工作,堅持為困難群體、孤寡獨居老人服務上門,為高齡老人等重點群體提供暖心服務。 3、聚焦節能環保，做優綠色建設 居委會用房改造,采用太陽能光伏板替代原架空隔熱板,在維持屋面隔熱保溫的基礎上,轉化太陽能,為小區路燈及附屬用房小功率電器供電。房屋公共樓道燈具和室外照明路燈更換為聲光控感應式節能LED燈,發光效率提升至原有白熾燈的5倍以上,有效降低燈具能耗、提高使用壽命,進一步減少小區用電消耗。室外活動廣場改造,按照透水地面標準,采用彩色透水瀝青對原有普通混凝土地面整體翻新,優化雨水排放路徑,改善雨天積水情況。廣場和周邊的綠化帶之間采用無側石設計,可直排雨水灌溉綠化帶內植物,提高雨水利用率。 4、強化過程監管，確保有序施工 凝聚區房管局、區規資局、區建管委、區市場監管局、區財政局、街道等各部門工作合力,給予加裝電梯工作審批、監管、資金等方面支持。出臺加梯“代為管線移位”政策,由區房管局統籌實施,跨前一步與水電煤等專業單位做好對接,實現對管線移位工程的全過程安全監管。區安質監站依據《上海市既有多層住宅加裝電梯工程質量安全監督要點(試行)》監管施工過程,加強首次監督檢查和告知,督促參建單位落實施工要求,確保施工安全。區市場監管局聯合專業技術團隊,對電梯特種設備的安裝開工告知、安裝監督檢驗、使用登記證辦理進行全過程監管。街道增派監理,統一監督各施工隊,加強安全把控,挖掘社區能人并成立居民電梯施工監督自治小組,加強協調監督,形成施工方、街道、居民三方良性溝通機制。 （四）湖北省武漢市知音東苑老舊小區改造項目 1、加強政策支持，統籌多方資金 漢陽區政府為投資企業提供項目立項、土地利用、功能劃分、產權分配、融資援助等多方面政策支持,采取會議紀要、部門聯審、雙方協議等方式優化審批服務,在政策和制度層面提供堅實保障。區委、區政府高度重視老舊小區拆違工作,并將其納入年度績效考核指標,撥出1000萬元財政資金作為全區老舊小區改造專項拆違工作經費,為拆違工作提供資金支持。區住房和城市更新局作為牽頭單位,會同區文旅局,向上爭取100萬元財政資金,支持文體設施建設。引入區屬國有企業投資約7600余萬元,采取“嵌入式”改造方式,新建集停車、康養、文體活動、社區服務等功能于一體的綜合停車樓。 2、注重商業運營，完善公共服務 對沿街26處商鋪店面進行整體提升,打造統一規整的立面,與周邊環境相協調,營造富有煙火氣與城市味道的時代新街。在店鋪內側設置排煙道,防止餐飲油煙二次污染,對衛生不達標、經營不善、店主不愿配合改造的店面進行清退,并重新招商,配建超市、藥店、蔬菜水果店等,形成較完善的商業業態,全方位服務居民群眾。為實現老舊小區改造項目收益平衡,實施主體將綜合停車樓商業部分整體打包,與專業運營公司簽訂10年合同,預計年收益204萬元。 3、堅持黨建引領，推動共同締造 引導全民參與,激發小區黨組織、業委會、物業公司、共建單位、志愿團隊、社會組織、兩長四員等治理力量,實現社區督辦、團隊領辦、群眾協辦、合力破難。漢陽區老舊小區改造領導小組辦公室與街道、社區緊密協作,按照項目踏勘、民意征詢、方案見面會、聯合審查、方案公示的“五步法”做好前期準備,優先考慮居民意見與需求,利用社區公眾號、工作群幫助居民掃碼了解改造方案,第一時間回應質疑,持續溝通、優化方案、促成共識,改造期間無群訪群訴事件。堅持項目共管,發動群眾自我管理、自我服務,如作為裝修師傅的社區志愿者,利用業余時間參與舊改工作,以專業經驗幫助監督施工,促進工程順利進行。 4、強化物業管理，實現常治長效 加強設施建設,增設巡更、周界報警、常態化防疫、出入口智能道閘、門禁管理、可視對講、信息發布等智能化設施,為物業企業進駐創造了條件。注重服務提升,引入國有公益性物業企業及時管理入駐,開發小區智慧物業管理平臺和APP軟件,進一步確保長效管理機制的有效實施。 （五）湖南省長沙市百川里片區老舊小區改造項目 1、堅持體檢先行，精準施策確保質量 堅持一個標準抓“體檢”,按照湖南省綠色完整居住社區創建標準,結合瀏陽“一河詩畫、滿城煙花”的城市建設特色和千年古城歷史保護要求,創新社區、小區維度的城市體檢指標體系,全面摸排百川里片區內36個涉改老舊小區的基本情況、存在問題、群眾改造意愿和籌資能力,并形成城市體檢評估報告,為片區更新改造方案提供依據,實現精準施策,有效推動片區高質量更新改造。 2、創新實施主體，健全機制統籌推進 建立政府統籌調度,住保中心指導協調,國有企業牽頭實施,住建、發改、財政等30余家成員單位協同推進的機制,強化部門協作、問題調度、督查督辦。成立瀏陽市城市更新公司作為實施主體,統籌整個片區的規劃設計、資源集約,統一改造標準,并為項目提供資金支持。 3、強化黨建引領，凝心聚力共建共治 推行“5+N”更新模式,“5”即市直各單位、街道黨工委、社區黨組織、小區黨支部、微網格長,“N”即黨員、退休干部職工、業主等多方社會力量,助力城鎮老舊小區改造。改造前,采取“把話筒交給群眾”、“民生吹哨+部門報道”等方式,共征集居民改造意見和建議140余條,并統一改造意愿。改造中,黨員帶頭,邀請小區熱心人士組建居民志愿服務小組,參與交通分流、矛盾化解、工程驗收等工作,聘請工程師、設計師進小區,確保改造規范、安全、有序。改造后,由街道、社區引導36個小區成立業主委員會,各小區結合實際情況,分門別類選用聘請物業公司、業委會自治、社區綜合代管等多種物業管理模式,鼓勵居民交納物業費和維修資金,推動老舊小區由“失管”到“共管”,鞏固更新改造成果。 4、盤活閑置資源，多元籌資共擔投入 將百川里片區閑置的0.67公頃邊角地、2581平方米國有閑置資產劃撥給城市更新公司,以租金收入、停車服務等特許經營權收入,平衡老舊小區改造投入,實現城市更新的良性循環和可持續發展。充分調動居民積極性,引導居民出資900萬元,參與供水、供電“一戶一表”,以及安裝天然氣、加裝電梯等改造,實現改造資金合理共擔。 （案例均來源于住建部） 小 結 Conclusion 老舊小區改造并非孤立的“民生工程”，而是融入城市更新全局的重要環節，與城市結構優化、功能完善、生態修復、文脈傳承緊密相連。從城市更新的八大方向來看，老舊小區改造與“既有建筑改造利用”“完整社區建設”“城市基礎設施升級”等方向深度契合——通過改造老舊建筑，盤活存量空間資源；通過完善社區服務設施，打造15分鐘生活圈；通過更新地下管網，提升城市韌性。 同時，老舊小區改造也是傳承城市文脈的重要載體。在改造過程中，多地注重保護小區內的歷史建筑、傳統風貌，例如對小區內的老榕樹、民國時期的圍墻進行修繕保護，將地域文化元素融入景觀設計，讓老舊小區在“煥新”的同時，保留“記憶與溫度”。這種“功能升級+文脈傳承”的改造模式，不僅改善了居民生活環境，更助力城市留住歷史底蘊，實現“宜居”與“宜業”“宜游”的有機統一。
