"掃描二維碼，關(guān)注協(xié)會動態(tài)"
1月1日《求是》雜志發(fā)表了一篇呼吁改善房地產(chǎn)市場預(yù)期的評論，作者就職于住建設(shè)部政策研究中心，以下總結(jié)了七個關(guān)鍵信息：(1) 供需格局發(fā)生了重大變化；(2) 房地產(chǎn)仍然至關(guān)重要；(3) 城市化和升級需求將繼續(xù)支撐需求；(4) 傳統(tǒng)的發(fā)展模式（高杠桿）需要向新模式過渡；(5) 鼓勵地方提供果斷支持；(6) 供應(yīng)必須得到良好控制；(7) 通過控制虛假信息和監(jiān)測關(guān)鍵房地產(chǎn)行業(yè)指標來加強信息和預(yù)期管理。
分析：對政策投研有所關(guān)注的人都應(yīng)該都知道，求是的檔次非常高（可能是最高的），上面的評論文章直接體現(xiàn)高層意志，小摩在上面整理出的七個關(guān)鍵信息其實之前官方陸續(xù)都在提，下面簡單分析下。
(1) 供需格局發(fā)生了重大變化；(2) 房地產(chǎn)仍然至關(guān)重要；這點之前論述了許多次，房價反彈是經(jīng)濟回暖繞不開的坎，因為房地產(chǎn)決定了經(jīng)濟中四個關(guān)鍵角色的財務(wù)支出能力，包括居民（房價下跌導(dǎo)致資產(chǎn)負債表受損而不敢消費）、地方政府（房價下跌導(dǎo)致土地收入減少而財政緊張）、銀行（斷供可能性加大導(dǎo)致壞賬風險增加）、開發(fā)商（聯(lián)結(jié)著上下游鋼筋水泥建材等行業(yè)資金鏈斷裂的風險），所以經(jīng)濟要順暢的實現(xiàn)良性自我循環(huán)，房價必須先反彈。(3) 城市化和升級需求將繼續(xù)支撐需求；雖然城市化率還有較大空間，但對高線城市來說快速工業(yè)化伴隨的高速城市化階段已經(jīng)基本結(jié)束，對應(yīng)的房產(chǎn)需求由剛需轉(zhuǎn)向改善。所以未來能保值升值的房子是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)商品房，全面普漲已經(jīng)結(jié)束了，這也是我之前一直強調(diào)房地產(chǎn)市場進入職業(yè)投資者時代的原因。(5) 鼓勵地方提供果斷支持；(6) 供應(yīng)必須得到良好控制；這點提了兩年了，但地方受限于財政壓力而無法有效推進庫存商品房收購，簡單說目前地方的房地產(chǎn)刺激大多以給政策為主，實際的資金支持偏少。
評論中的一個描述格外引人注目：“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”。自924呼吁“止跌回穩(wěn)”以來，政策支持的方式一直是零散的（例如一線城市的房貸利率下調(diào)和增值稅稅率下調(diào)），這并未能夠扭轉(zhuǎn)下行趨勢。因此“一次性給足”將意味著高層對房地產(chǎn)市場的態(tài)度發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。
分析：本次評論文章里最引人注目的一句話就是“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”，我們知道自從924之后房地產(chǎn)的刺激政策一直都以零散的形式出現(xiàn)，這也造成了目前市場博弈的狀態(tài)。即購房者預(yù)期后面還會有刺激政策出來因此延遲購房，而政策端也確實如購房者所料以打點滴的形式不斷小幅加碼，后果就是購房者不斷推遲購房決策而導(dǎo)致房價持續(xù)下行。再加上2025年下半年以來房價加速下行，所以現(xiàn)在提出一次性打光手里的牌來扭轉(zhuǎn)預(yù)期是合乎邏輯的。
那么我們來看看目前手里的王炸有哪些，針對目前房地產(chǎn)市場的兩個主要問題收入預(yù)期和房價預(yù)期來看，最有用的王炸是大規(guī)模拆遷和大規(guī)模庫存商品房收購。先說收入預(yù)期，這一條在短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)，所以通過大規(guī)模拆遷跳過收入預(yù)期改善這一步，直接把錢發(fā)到居民手里是最有效的方法。再說房價預(yù)期，在通縮環(huán)境下短期內(nèi)也很難扭轉(zhuǎn)，所以通過庫存商品房收購直接把供應(yīng)量砍到購房者需要搶的程度是最有效的方法。
但大家也應(yīng)該都看出來了，以上兩個王炸都存在同一個制約因素，就是需要巨量資金的支持，這也是目前市場無法形成統(tǒng)一預(yù)期的主要原因。所以我覺得僅憑這篇評論可能不足以表明高層立場已經(jīng)改變，后續(xù)要看具體“給足”的力度有多大再做購買決策。
姿態(tài)比實際政策更重要：當前房地產(chǎn)市場的核心問題是對房價上漲缺乏信心，這是因為沒有明確將“房價回穩(wěn)”作為政策目標，因為“市場穩(wěn)定”的定義比較模糊。雖然我們認為將會有更多政策出臺（例如一線城市進一步放寬購房限制、提供按揭補貼、提高按揭貸款的所得稅退稅、減少契稅），但如果不明確穩(wěn)定或提升房價的決心，政策效果可能難以盡如人意。
圖 1：自2022年以來的MSCI中國房地產(chǎn)事件與走勢對比圖
分析：房價預(yù)期萎靡的另一個重要原因是之前一直以房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為目標，并沒有明確提出房價回穩(wěn)或反彈。這就導(dǎo)致了市場上有保銷量不保價格的說法，雖然對于地方政府來說保新房銷量就可以穩(wěn)住土地收入，但事實上如果房價不能反彈的話新房銷量也無法長期保證。道理很簡單，即使對于急著自住的剛需來說，明知道會下跌的資產(chǎn)也是不會去買的（盡量延遲購房，甚至選擇長期租房），畢竟大家的錢都不是大風刮來的。所以說后續(xù)做購買決策之前不僅要關(guān)注政策落地的力度，還需要關(guān)注高層是否明確提出了房價回穩(wěn)或反彈的政策目標。
對于房產(chǎn)股來說，我一直都是不建議買的，因為我是長期主義投資者，未來房地產(chǎn)板塊的盈利很難有起色。但是對于短線投資者來說，既然最高層級的雜志已經(jīng)放話了，那么在3月和4月高級別會議之前投入小比例資金博弈大型政策或許是可以接受的。
